bởi Tiên 
Dữ liệu thị trường bất động sản quý 2/2025 của Batdongsan.com.vn nêu bật những diễn biến không mấy sáng sủa của phân khúc đất nền và thấp tầng khi cả hai phân khúc này đều cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ rệt trong quý vừa qua sau giai đoạn tăng nóng đầu năm và có sự phân hóa mạnh mẽ trong diễn tiến phát triển.
Thị Trường Đất Nền Điều Chỉnh Mạnh
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sau giai đoạn tăng trưởng nóng đầu năm, đến thời điểm hiện tại, phân khúc đất nền giảm nhiệt rõ rệt với sự sụt giảm 19% mức độ quan tâm toàn thị trường. Như vậy, sau giai đoạn tăng trưởng sôi động đầu năm, thị trường đất nền trong quý 2/2025 bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét. Cả mức độ quan tâm và nguồn cung đều ghi nhận sự sụt giảm đáng kể, phản ánh tâm lý dè dặt của nhà đầu tư trong bối cảnh nhiều yếu tố bất ổn như đề xuất đánh thuế bất động sản, chi phí nắm giữ gia tăng và kỳ nghỉ lễ kéo dài.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6 đã giảm mạnh so với thời điểm tháng 3. Tại Hà Nội, lượng tìm kiếm sụt tới 47%; TP.HCM cũ giảm 28%, còn các khu vực khác giảm trung bình 33%. Nguồn cung cũng co lại, khi số lượng tin đăng tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt giảm 15% và 9%.
Tình trạng chững lại này xuất hiện đồng thời ở cả hai miền, nhưng xu hướng phân hóa vùng miền ngày càng rõ rệt. Miền Bắc vẫn giữ vai trò dẫn dắt xu hướng tăng giá, với các điểm nóng gồm Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Bắc Giang. Trong khi đó, tại miền Nam, thị trường tập trung chủ yếu quanh TP.HCM, với sự góp mặt của các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Về mặt bằng giá, khu vực phía Bắc hiện cao hơn đáng kể so với phía Nam. Giá đất tại Bắc Ninh dao động quanh mức 36 triệu đồng/m2, Hưng Yên 35 triệu đồng/m2, trong khi Vĩnh Phúc và Bắc Giang đạt khoảng 24 triệu đồng/m2. Ở phía Nam, Bình Dương ghi nhận mức giá trung bình 31 triệu đồng/m2, trong khi các tỉnh như Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang chỉ dao động khoảng 16 triệu đồng/m2.
Tính từ đầu năm 2023 đến giữa 2025, nhiều địa phương phía Bắc chứng kiến mức tăng giá ấn tượng: Hòa Bình tăng tới 200%, Bắc Giang gấp đôi, Hưng Yên tăng 75%. Trong khi đó, khu vực miền Nam chủ yếu giữ mức tăng khiêm tốn, dao động 18–36%, thậm chí một số tỉnh như Tây Ninh và Bình Phước không ghi nhận biến động đáng kể.
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, sự chững lại của thị trường đất nền trong quý 2/2025 không đồng nghĩa với suy thoái, mà phản ánh giai đoạn thanh lọc và tái cơ cấu cần thiết sau những đợt tăng giá quá nóng. Các nhà đầu tư bắt đầu chuyển sang trạng thái cẩn trọng, ưu tiên khu vực có hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch rõ ràng. Trong dài hạn, quy hoạch đô thị và phát triển giao thông vẫn sẽ là yếu tố quyết định sức bật của từng khu vực, đồng thời là cơ sở cho các quyết định đầu tư trung – dài hạn.
Phân Khúc Thấp Tầng Có Sự Phân Hóa
Phân khúc thấp tầng đang ghi nhận sự phân hóa ở cả 2 thành phố lớn. Trong đó, thị trường nhà riêng chưa có dấu hiệu hồi phục. Mức độ quan tâm nhà riêng Hà Nội trong tháng 6/2025 giảm 14% so với tháng 5/2025. Cùng biên độ thời gian, mức độ quan tâm nhà riêng trong tháng 6/2025 của thị trường nhà riêng TP.HCM cũng giảm 11%. Mức độ quan tâm với nhà riêng có sự sụt giảm là do giá nhà riêng đã tăng quá cao.
Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, giá nhà riêng tăng mạnh trong 1 năm trở lại khiến mức độ quan tâm chững lại. Đơn cử, với thị trường nhà riêng Hà Nội, đến quý 2/2025, giá nhà riêng Hà Nội đã cán mốc 219 triệu đồng/m2, tăng 49% so với mức giá 126 triệu đồng/m2 của quý 1/2023. 54% người dùng được khảo sát cho biết giá cao, vượt quá khả năng chi trả. Ngoài ra, còn nhiều lý do khiến người tiêu dùng e ngại khi mua nhà riêng tại Hà Nội. Trong đó, 16% cho biết nguồn cung khu vực trung tâm khan hiếm, 12% lo ngại pháp lý, vướng quy hoạch, 11% cho rằng hạ tầng và tiện ích không đồng bộ bằng chung cư.
Hà Nội cũng ghi nhận sự phân hóa mạnh về giá ở khu vực trung tâm và vùng ven. Mức giá khu vực trung tâm lên tới 214-289 triệu đồng/m2, trong khi giá của khu vực vùng ven chỉ dao dộng 35-55 triệu đồng/m2. Thị trường manh nha xu hướng dịch chuyển. Mức độ quan tâm lớn nhất của thị trường tập trung ở khu vực trung tâm với tỉ lệ 47%, khu vực cận trung tâm là 40%, khu vực vùng ven là 13%. Xu hướng dịch chuyển ra khu vực cận trung tâm và vùng ven tại Hà Nội đang ngày càng trở nên rõ ràng khi vào quý 2/2023, mức độ quan tâm với nhà riêng vùng ven chỉ là 8% thì hiện tăng lên 13%, khu vực cận trung tâm là 38% hiện tăng lên 40%.
Tại TP. HCM, dù có sự phân hóa về giá bán giữa các khu vực nhưng chưa có dấu hiệu dịch chuyển rõ ràng. Hiện giá nhà riêng khu vực trung tâm dao động 200-202 triệu đồng/m2, khu trung tâm mở rộng (cận trung tâm), giá tăng từ 117-121 triệu đồng/m2, giá vùng ven dao động từ 60-68 triệu đồng/m2. Tuy nhiên khác với Hà Nội, không phải khu vực trung tâm mà khu vực trung tâm mở rộng (cận trung tâm) mới là khu vực thu hút được mối quan tâm lớn nhất trên thị trường nhà riêng TP.HCM, chiếm 57%, khu vực trung tâm chỉ chiếm 11%, khu vực TP.Thủ Đức chiếm 16%, vùng ven 16%.
Tác giả: Nguyễn Nam
Nguồn tin: Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ
Thời gian xuất bản: 29/07/2025 – 11:10
Link nguồn: https://reatimes.vn/dat-nen-ha-nhiet-o-ca-hai-mien-xu-huong-than-trong-lan-rong-tren-thi-truong-202250729103401393.htm
